Es el primer paso para decidir con fundamentos antes de que gestionemos tu compra en un remate. Responde qué se compra, qué puede complicar la operación, cuánto capital exige y a cuánto se podría vender o arrendar, y lo revisamos contigo en una reunión. Con eso decides si participar y con qué tope.
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Cada parte responde una pregunta que hay que contestar antes de decidir si participar en la subasta.
El activo y sus componentes, el sector, los supuestos, las cifras clave, el objetivo, el alcance y las alertas.
Dominio, gravámenes, bases vigentes, estado procesal, garantía, pagos, ocupación y las verificaciones que quedan abiertas.
Adjudicación, costos, inversión total, tope operativo, escenarios, plazos, utilidad y ROI total y anualizado. Si se compara con un depósito a plazo, con los supuestos a la vista.
Atributos, comparables, valor de mercado referencial, demanda, arriendo, cap rate bruto, payback y estrategia de salida.
Clasificación fundada, tope, riesgos abiertos, verificaciones pendientes y los pasos siguientes.
Las definiciones son públicas. Los valores de cada causa van en el informe contratado.
Venta de una propiedad ordenada por un tribunal para pagar una deuda. Se hace en una subasta: gana quien ofrece más, partiendo de la postura mínima.
Unidad de Fomento: la unidad reajustable con que se fijan los precios inmobiliarios en Chile. Su valor en pesos cambia todos los días.
En qué etapa del juicio está la causa: si el remate ya está fijado, si hay recursos pendientes o si algo puede atrasarlo.
El registro público donde se inscribe quién es dueño de cada propiedad. La compra termina cuando la inscripción queda a tu nombre.
Se cobra solo si te adjudicas la propiedad. Si no, no hay honorario de gestión.
Precio desde el cual parte la subasta. Puede subir; no es la inversión total.
La garantía es el depósito que habilita a participar según las reglas vigentes de la subasta. Monto, forma y plazos cambian por causa.
Indican quién es dueño y qué hipotecas, prohibiciones, embargos u otras cargas constan en los registros.
Cancelación de una carga cuando corresponde y existe fundamento. No se presume que ocurra sola.
Si el inmueble está ocupado y cuándo podría obtenerse la entrega material. Puede requerir gestiones y un plazo variable.
Resultado del remate que asigna el inmueble al postor ganador, sujeto a pagos y trámites posteriores.
El máximo que el informe recomienda ofertar bajo sus supuestos; es el tope de puja que apruebas antes de la subasta. Si cambian los costos o la salida, hay que revisarlo.
Adjudicación más honorarios, trámites, deudas, tributos y mejoras incluidos en el modelo.
Precio de venta modelado menos inversión total modelada. No es una ganancia garantizada.
ROI total: utilidad dividida por inversión. Anualizado: (1 + ROI total)^(12/meses) − 1, con los meses del plazo supuesto.
Arriendo mensual × 12 dividido por la inversión total. Mide la renta bruta sobre el capital que pones en la operación.
Arriendo mensual × 12 dividido por el valor de mercado referencial. Mide la renta bruta sobre lo que vale la propiedad en el mercado.
Inversión total dividida por el arriendo anual: los años para recuperar la inversión solo con arriendos. Es bruto: no considera vacancia ni gastos.
Precio por superficie en UF y referencias de inmuebles semejantes. Dependen de los datos y superficies comparables.
Depósito a plazo, usado como referencia de capital y período. Su tasa y sus riesgos son distintos de una operación inmobiliaria.
Si decides avanzar, contratas uno de los tres alcances de la gestión. El honorario es a éxito (se cobra solo si te adjudicas la propiedad) y lo que pagaste por el informe de esa oportunidad se descuenta. Si después no la vas a ocupar, la vendemos o la arrendamos por ti.
La propiedad inscrita a tu nombre en el Conservador de Bienes Raíces.
La propiedad inscrita a tu nombre, desocupada y con cerraduras nuevas.
La propiedad inscrita a tu nombre, desocupada y remodelada.
Ejemplo del componente variable: con un tope aprobado de 2.450 UF y una adjudicación en 2.300 UF, el ahorro es de 150 UF y el variable, de 15 UF + IVA. Nunca se calcula contra el valor de mercado. Mínimo 100 UF + IVA por servicio, antes de descontar el informe de esa operación. El saldo se paga 80% contra el acta de adjudicación y 20% al completar el alcance contratado.